Usucapione e mediazione obbligatoria: la mancata procedura incide sulla validità della sentenza

Il principio affermato dalla Corte d’appello di Bari

Con la sentenza della Corte d’appello di Bari, Sez. I, 12 ottobre 2026, n. 1197, viene ribadito un profilo processuale di particolare rilievo: la domanda giudiziale diretta all’accertamento dell’usucapione rientra tra le controversie soggette a mediazione obbligatoria.

La ragione non dipende dagli effetti finali dell’accordo eventualmente raggiunto, ma dalla natura della lite. L’usucapione riguarda diritti reali e, per tale categoria, l’art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010 prevede il previo esperimento della mediazione quale condizione di procedibilità.

La vicenda processuale

La controversia aveva ad oggetto una domanda di usucapione relativa a un fabbricato e a un garage, proposta nei confronti dei comproprietari.

Nel giudizio dinanzi al Tribunale di Foggia alcuni convenuti avevano eccepito tempestivamente l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione. Il Tribunale, tuttavia, aveva escluso l’obbligatorietà della procedura e aveva poi rigettato la domanda nel merito per difetto di prova.

Secondo l’impostazione del primo giudice, la mediazione non sarebbe stata necessaria perché l’accordo conciliativo di accertamento dell’usucapione, pur trascrivibile, non avrebbe avuto la stessa efficacia della sentenza nei confronti dei terzi.

La questione è stata riproposta in appello, anche mediante impugnazione incidentale, inducendo la Corte a esaminare il rapporto tra condizione di procedibilità, trascrizione dell’accordo e tutela dei terzi.

Perché la mediazione è necessaria nelle liti di usucapione

La Corte d’appello valorizza un dato essenziale: l’obbligo di mediazione è collegato alla materia della controversia. Poiché l’accertamento dell’usucapione incide su diritti reali, la lite rientra nel perimetro applicativo dell’art. 5 del D.Lgs. n. 28/2010.

Non è quindi decisivo stabilire se l’accordo raggiunto in mediazione produca effetti identici a quelli della sentenza. La funzione della procedura è consentire alle parti di prevenire o comporre la controversia, anche quando l’accordo non abbia la medesima forza dell’accertamento giudiziale.

Il ruolo dell’art. 2643, n. 12 bis, c.c.

A conferma della rilevanza della mediazione in questa materia, la Corte richiama l’art. 2643, n. 12 bis, c.c., che contempla la trascrizione degli accordi di mediazione che accertano l’usucapione, a condizione che il verbale sia autenticato da un pubblico ufficiale autorizzato.

La previsione normativa mostra che l’accordo conciliativo può avere una propria collocazione nel sistema della pubblicità immobiliare. Ciò non significa, però, che esso sia pienamente equiparato alla sentenza di accertamento dell’usucapione.

Accordo di mediazione e sentenza: effetti diversi, obbligo identico

La distinzione centrale riguarda gli effetti dell’accertamento. L’accordo di mediazione non trasferisce la proprietà, ma contiene il riconoscimento, tra le parti, della sussistenza dei presupposti dell’usucapione.

La sua trascrizione resta regolata dai criteri di opponibilità previsti dall’art. 2644 c.c. e non lo rende equivalente alla sentenza trascritta ai sensi dell’art. 2651 c.c.

In questa prospettiva si inserisce anche il richiamo a Cassazione civ., 9 gennaio 2025, n. 565. La Corte ricorda che l’accordo trascritto non prevale sui diritti del creditore ipotecario anteriormente iscritto. La tutela dei terzi trova giustificazione nell’assenza di un controllo giudiziale sui presupposti dell’usucapione.

Tale limite, però, non elimina l’utilità della mediazione. La procedura può comunque assolvere alla propria funzione deflattiva, perché mira a comporre la lite tra i soggetti che vi partecipano.

L’errore del giudice di primo grado

Poiché l’eccezione di improcedibilità era stata formulata tempestivamente, il Tribunale non avrebbe potuto decidere il merito della domanda senza prima consentire l’attivazione della procedura di mediazione.

La Corte d’appello dichiara quindi nulla la sentenza impugnata e assegna un termine per introdurre la mediazione, rinviando la prosecuzione del giudizio all’esito dell’esperimento della procedura.

Il criterio operativo per le controversie immobiliari

La decisione chiarisce che, nelle domande di usucapione, la verifica preliminare deve concentrarsi sulla natura reale del diritto controverso. Se la lite riguarda l’accertamento dell’acquisto per usucapione, la mediazione obbligatoria deve essere esperita prima che il giudice possa pronunciarsi sul merito.

La diversa efficacia dell’accordo rispetto alla sentenza rileva sul piano dell’opponibilità e della tutela dei terzi, ma non incide sulla condizione di procedibilità prevista per le controversie in materia di diritti reali.