Mercato non residenziale: segnali di vivacità, ma la ripresa resta diseguale
Il mercato immobiliare non residenziale mostra un miglioramento evidente, ma non omogeneo. Il Rapporto Immobiliare 2026 dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, realizzato con la collaborazione di ASSILEA, restituisce l’immagine di un 2025 favorevole sul piano delle compravendite e del valore complessivo degli scambi, con risultati più marcati per il segmento commerciale e per gli uffici, mentre il comparto produttivo procede con maggiore cautela. La domanda è presente, la liquidità aumenta, tuttavia le quotazioni rimangono fragili e le differenze territoriali continuano a incidere in modo decisivo.
La dinamica delle compravendite e la diversa velocità dei comparti
Il ritorno alla crescita dopo la fase di rallentamento
Nel 2025 il settore non residenziale consolida la ripresa avviata negli anni precedenti, con l’unica cesura riconducibile allo shock del 2020. I comparti degli uffici, dei negozi e degli immobili produttivi registrano un incremento complessivo degli scambi pari al 4,9%. Il dato si colloca all’interno di un mercato immobiliare che supera 1,6 milioni di unità compravendute, corrispondenti al 2,09% dello stock nazionale.
La crescita non segue un andamento uniforme. Il terziario commerciale avanza del 7,3%, mentre il produttivo segna un progresso più contenuto, pari all’1%. Tra le principali categorie, il risultato più dinamico è quello dei negozi e laboratori, che crescono del 7%; gli uffici aumentano del 3,2%; i capannoni confermano un andamento positivo, ma meno brillante. Il mercato riprende quindi slancio, pur con intensità differenti a seconda della destinazione d’uso e dell’area geografica interessata.
Le performance dei negozi e il recupero degli uffici
Il segmento commerciale presenta il segnale più forte. Nel 2025 le compravendite di negozi superano quota 46 mila, con circa 3 mila transazioni in più rispetto all’anno precedente. L’incremento è diffuso su tutto il territorio nazionale e raggiunge il picco nelle Isole, dove si attesta all’11%. Il Nord Ovest conserva la quota più rilevante in termini di volumi, ma il rafforzamento riguarda l’intero Paese. Nei principali poli urbani il quadro è eterogeneo: Roma mostra una crescita, Milano arretra, Catania registra un sensibile progresso e Torino conferma una notevole capacità di assorbimento.
Il mercato degli uffici evidenzia una ripresa più misurata. Le compravendite raggiungono 14.119 unità, con un aumento del 3,2% rispetto al 2024. Il Nord concentra circa il 58% degli scambi e la Lombardia resta il principale bacino di riferimento. Rimane però una distanza significativa dai livelli del 2011, soprattutto nei capoluoghi. La spiegazione è in parte strutturale: la diffusione dello smart working, la riduzione delle superfici necessarie e la ricerca di spazi più efficienti hanno modificato la domanda. Oggi contano soprattutto localizzazione, funzionalità e adattabilità degli immobili.
Le quotazioni immobiliari e la pressione sui prezzi
Stabilità apparente e riduzione dei valori reali
Il rafforzamento del mercato degli scambi non si riflette in modo diretto sui prezzi. Le quotazioni medie OMI si mantengono stabili per gli uffici, con un valore pari a 1.317 euro al metro quadrato, mentre risultano in lieve diminuzione per i negozi, a 1.419 euro al metro quadrato, e per i capannoni, a 446 euro al metro quadrato. Il Rapporto conferma una tendenza discendente consolidata nel tempo: rispetto al 2011, i negozi hanno perso circa il 23% del valore e gli uffici circa il 16%.
Il dato è particolarmente significativo perché segnala un mercato che si muove senza però recuperare appieno la componente valutaria. Le compravendite crescono anche grazie a livelli di prezzo più accessibili e a una selezione sempre più attenta degli immobili da parte degli operatori. Ne deriva una geografia molto selettiva: Nord e Centro conservano quotazioni mediamente superiori, mentre Sud e Isole restano al di sotto della media nazionale, salvo alcune eccezioni localizzate. La struttura dei valori continua così a riflettere la distribuzione della forza economica del Paese, dove attività produttive, servizi e domanda urbana più intensa sostengono una maggiore tenuta del mercato.
Il valore degli scambi e il ruolo del leasing immobiliare
La massa economica movimentata dal comparto
Nel 2025 il valore complessivo degli scambi relativi a uffici, negozi e capannoni raggiunge 20,2 miliardi di euro, con un aumento prossimo al 4% rispetto all’anno precedente. La spinta principale proviene ancora una volta dal settore commerciale, ma il miglioramento riguarda anche gli uffici e gli immobili produttivi. Il dato è rilevante perché misura la capacità del comparto di attrarre capitali e di generare movimento economico, al di là del semplice numero delle transazioni.
ASSILEA e la lettura finanziaria degli investimenti
Nel contributo elaborato con ASSILEA, il leasing immobiliare emerge come uno strumento con margini di sviluppo. Nel 2025 lo stipulato è trainato dagli immobili industriali, che rappresentano il 47,6% del valore e il 44,3% dei contratti, seguiti dagli immobili commerciali. Gli immobili a uso ufficio incidono per il 13,3% del valore complessivo, pur segnando una flessione dopo la forte espansione osservata nel biennio precedente. Nonostante ciò, il quadro resta favorevole e lascia intravedere ulteriori spazi di crescita, in particolare per il sostegno agli investimenti delle PMI.
Il mercato non residenziale, dunque, si presenta oggi più attivo ma anche più esigente. Gli scambi aumentano, la domanda si rafforza e il leasing conferma la propria utilità nel finanziare operazioni mirate. Restano però centrali la selettività delle localizzazioni, la qualità degli immobili e la capacità di riutilizzare spazi non più coerenti con le esigenze attuali. È qui che si misura, con maggiore precisione, la solidità del mercato.
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