Preliminare immobiliare e fallimento del venditore: limiti alla cancellazione delle ipoteche dopo il subentro del curatore

Il principio affermato dalla Cassazione

Con la sentenza Cass. civ., Sez. I, 25 giugno 2026, n. 21756, la Corte di Cassazione ha precisato che il subentro del curatore fallimentare in un contratto preliminare di compravendita immobiliare non attribuisce al giudice delegato il potere di ordinare la cancellazione delle ipoteche e degli altri vincoli gravanti sull’immobile, quando il trasferimento trova causa in un contratto stipulato prima del fallimento.

Il punto decisivo è la natura dell’operazione. Se il trasferimento costituisce esecuzione di un obbligo contrattuale già assunto dal venditore prima dell’apertura della procedura, non si è in presenza di una vendita fallimentare in senso proprio. Di conseguenza, non opera il potere previsto dall’art. 108, comma 2, l.fall.

La vicenda: preliminare, sentenza ex art. 2932 c.c. e fallimento

La controversia nasceva da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il promissario acquirente aveva ottenuto una sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c., norma che consente di conseguire il trasferimento dell’immobile in luogo della stipulazione del contratto definitivo.

Nel corso della vicenda era intervenuto il fallimento della società venditrice. Il curatore era subentrato nel rapporto contrattuale, ponendo il problema degli effetti del trasferimento sull’immobile già gravato da ipoteche e da altri vincoli.

Il nodo giuridico sottoposto alla Corte

La questione riguardava la possibilità di utilizzare, anche in tale ipotesi, il meccanismo di cancellazione previsto per le vendite compiute nell’ambito della liquidazione dell’attivo fallimentare. In particolare, si discuteva se il giudice delegato potesse ordinare la cancellazione delle formalità pregiudizievoli dopo il trasferimento dell’immobile al promissario acquirente.

Perché il subentro del curatore non trasforma il trasferimento in vendita fallimentare

La Cassazione distingue il subentro del curatore nel contratto preliminare dalla vendita effettuata dalla procedura. Nel primo caso, la procedura non pone in essere un autonomo atto di liquidazione dell’attivo, ma dà corso a un rapporto contrattuale già sorto prima del fallimento.

Il trasferimento dell’immobile, anche quando avviene mediante sentenza che produce gli effetti del contratto definitivo, conserva quindi la propria origine contrattuale. La sentenza resa ai sensi dell’art. 2932 c.c. non muta la causa dell’operazione, ma sostituisce il definitivo non stipulato.

Da tale qualificazione discende l’inapplicabilità dell’art. 108, comma 2, l.fall., il cui ambito riguarda le vendite realizzate nella liquidazione fallimentare. Il potere di cancellazione del giudice delegato non può essere esteso a un trasferimento che dipende dall’adempimento di un obbligo precedente alla procedura.

Il confronto con l’art. 173 CCII

La pronuncia assume particolare rilievo anche per il confronto con la disciplina del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza. L’art. 173 CCII prevede espressamente che, in caso di subentro del curatore nel contratto preliminare, il giudice delegato possa ordinare la cancellazione delle ipoteche e degli altri vincoli gravanti sull’immobile, una volta eseguita la vendita e riscosso integralmente il prezzo.

La differenza rispetto alla disciplina fallimentare previgente è netta. Nel sistema regolato dalla l.fall., secondo la lettura della Cassazione, il subentro nel preliminare non bastava a fondare il potere di cancellazione. Nel Codice della crisi, invece, tale potere è riconosciuto in modo espresso, alle condizioni indicate dall’art. 173 CCII.

Effetti pratici per acquirente, curatela e creditori

La decisione incide direttamente sulla posizione del promissario acquirente che ottiene il trasferimento dell’immobile in forza di un preliminare anteriore al fallimento. In base alla disciplina esaminata dalla Corte, il trasferimento non comporta automaticamente la liberazione del bene dalle ipoteche e dagli altri vincoli mediante ordine del giudice delegato.

Per la curatela, la pronuncia delimita il perimetro dei poteri connessi al subentro contrattuale. Subentrare nel preliminare significa proseguire un rapporto già esistente, non convertire l’operazione in una vendita fallimentare soggetta alla disciplina dell’art. 108, comma 2, l.fall.

Per i creditori titolari di garanzie o vincoli iscritti sull’immobile, il principio conferma che la tutela reale non viene meno per effetto del solo subentro del curatore nel preliminare stipulato prima del fallimento.

La regola operativa

Alla luce di Cass. civ., Sez. I, 25 giugno 2026, n. 21756, quando il trasferimento immobiliare deriva dall’esecuzione di un preliminare concluso prima del fallimento, anche se attuato tramite sentenza ex art. 2932 c.c., il giudice delegato non può ordinare la cancellazione delle ipoteche e degli altri vincoli ai sensi dell’art. 108, comma 2, l.fall. La soluzione cambia nel quadro dell’art. 173 CCII, che prevede espressamente tale potere dopo l’esecuzione della vendita e l’integrale riscossione del prezzo.