La mediazione nelle controversie di locazione non si esaurisce nell’invio di un’istanza a un organismo qualsiasi. Quando la legge la impone come condizione di procedibilità, la procedura deve essere instaurata davanti a un organismo collocato nel luogo del giudice territorialmente competente. In difetto, l’attività svolta non consente alla domanda giudiziale di proseguire.
È questo il principio riaffermato dal Tribunale di Vicenza, Sez. I, 4 giugno 2026, n. 824, in una controversia originata da uno sfratto per morosità.
La vicenda processuale esaminata dal Tribunale di Vicenza
Il procedimento nasceva da un contratto di locazione e dalla richiesta della locatrice di ottenere la convalida dello sfratto per morosità. Dopo la mancata convalida, la stessa parte depositava memoria integrativa ai sensi dell’art. 667 c.p.c., domandando l’accertamento della risoluzione del contratto, il rilascio dell’immobile e la condanna del conduttore al pagamento dei canoni scaduti.
Il conduttore, costituendosi in giudizio, sollevava una questione preliminare: la mediazione era stata introdotta presso un organismo avente sede nel Foro di Foggia, luogo diverso da quello del giudice territorialmente competente per la controversia.
Il Giudice ha ritenuto assorbente tale profilo e ha definito la causa facendo applicazione del principio della ragione più liquida, senza affrontare le ulteriori questioni di merito.
Perché il luogo dell’organismo di mediazione è decisivo
La decisione muove dal dato normativo dell’art. 4, comma 1, D.Lgs. n. 28/2010, secondo cui la domanda di mediazione deve essere presentata mediante deposito presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia.
Nelle liti in materia di locazione, la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale ai sensi dell’art. 5 D.Lgs. n. 28/2010. Tuttavia, perché tale condizione possa dirsi soddisfatta, non basta che un incontro sia stato richiesto o che la procedura si sia comunque conclusa con esito negativo. Occorre che l’istanza sia stata proposta davanti all’organismo territorialmente corretto.
La competenza territoriale non è un requisito formale
Secondo il Tribunale, la regola sulla sede dell’organismo non ha natura meramente organizzativa. Essa incide sulla regolare instaurazione del procedimento di mediazione e, di conseguenza, sulla procedibilità della successiva domanda giudiziale.
La mediazione obbligatoria, infatti, non è un passaggio puramente burocratico. È uno strumento processuale che deve essere attivato nel rispetto delle condizioni stabilite dalla legge. Tra queste rientra anche il collegamento territoriale con il giudice competente.
Gli effetti dell’istanza presentata davanti a un organismo incompetente
Il Tribunale di Vicenza si colloca nell’orientamento secondo cui la domanda di mediazione proposta unilateralmente davanti a un organismo territorialmente incompetente è priva di effetti ai fini della condizione di procedibilità.
Nel caso concreto, la parte invitata aveva anche comunicato il proprio diniego alla partecipazione evidenziando proprio l’incompetenza territoriale dell’organismo adito. Tale elemento ha rafforzato la valutazione del Giudice, poiché il vizio era stato espressamente segnalato alla parte che aveva promosso la procedura.
Nessuna rimessione in termini dopo la mediazione già esperita
Un ulteriore profilo rilevante riguarda la possibilità di assegnare un nuovo termine per instaurare la mediazione davanti a un organismo competente.
Il Tribunale ha escluso tale soluzione. La procedura era già stata esperita, sebbene davanti a un organismo non competente, e si era conclusa negativamente. In questa situazione, secondo la decisione, la legge non consente di concedere una nuova rimessione in termini per sanare l’errata scelta del foro della mediazione.
La regola operativa per le controversie di locazione
Quando la controversia riguarda una locazione e rientra nell’ambito dell’art. 5 D.Lgs. n. 28/2010, la parte che intende agire deve verificare preventivamente quale sia il giudice territorialmente competente e depositare l’istanza presso un organismo situato in quel luogo, come richiesto dall’art. 4, comma 1, D.Lgs. n. 28/2010.
Se la mediazione viene radicata in un foro diverso, il rischio non riguarda solo la validità interna della procedura, ma la stessa possibilità di ottenere una decisione sulla domanda. Anche un verbale negativo non vale a superare l’errore, quando l’organismo scelto non è territorialmente competente.
La pronuncia del Tribunale di Vicenza, Sez. I, 4 giugno 2026, n. 824 richiama quindi l’attenzione su un passaggio preliminare spesso sottovalutato: prima della mediazione occorre individuare correttamente il foro giudiziario, perché da tale scelta dipende la procedibilità dell’azione.