Leasing immobiliare: risoluzione per canoni non pagati e limite legale alla clausola risolutiva espressa

Il principio affermato dal Tribunale di Bolzano

Con la sentenza Tribunale di Bolzano, Sez. I civ., 22 gennaio 2026, n. 61, il giudice ha dichiarato la risoluzione di un contratto di leasing immobiliare per mancato pagamento dei canoni e ha ordinato la restituzione dell’immobile alla società concedente.

La decisione chiarisce due profili centrali: da un lato, la clausola risolutiva espressa deve essere letta alla luce della soglia inderogabile prevista dalla legge n. 124/2017; dall’altro, la mancata ricezione della comunicazione stragiudiziale non impedisce necessariamente al concedente di ottenere la risoluzione in sede giudiziale.

Il rapporto contrattuale e l’inadempimento dell’utilizzatore

La controversia riguardava un leasing immobiliare stipulato nel 2008, con durata di diciotto anni, avente ad oggetto un locale commerciale.

Il contratto conteneva una clausola risolutiva espressa che consentiva alla concedente di sciogliere il rapporto in caso di ritardo nel pagamento di due canoni, anche non consecutivi.

Nel periodo compreso tra giugno 2023 e aprile 2024, l’utilizzatrice aveva omesso il versamento di undici mensilità. La concedente aveva quindi dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa mediante PEC, ma il messaggio non era stato ricevuto perché la casella della destinataria risultava inibita alla ricezione.

Il precedente decreto ingiuntivo

Prima dell’azione di risoluzione, la concedente aveva ottenuto anche un decreto ingiuntivo non opposto per i canoni scaduti. Tale elemento ha assunto rilievo nella valutazione dell’inadempimento, poiché l’insolvenza risultava già accertata da un provvedimento divenuto esecutivo.

L’utilizzatrice si è costituita soltanto dopo la rimessione della causa in decisione.

La soglia legale del grave inadempimento nel leasing immobiliare

Il Tribunale ha richiamato l’art. 1, comma 137, della legge n. 124/2017, secondo cui, nel leasing immobiliare, integra grave inadempimento il mancato pagamento di almeno sei canoni mensili o di due trimestrali, anche non consecutivi, oppure di un importo equivalente.

Questa previsione incide sulle clausole contrattuali che stabiliscono soglie più basse per la risoluzione. Ne deriva che una pattuizione che consenta lo scioglimento del contratto per ritardi meno rilevanti non può prevalere sulla disciplina legale.

Nel caso esaminato, tuttavia, il problema non si poneva in termini ostativi per la concedente: le undici mensilità insolute superavano ampiamente la soglia indicata dalla legge.

Applicazione anche ai contratti precedenti

La sentenza precisa inoltre che la disciplina introdotta dalla legge n. 124/2017 trova applicazione quando i presupposti della risoluzione si verificano dopo la sua entrata in vigore, anche se il contratto è stato concluso in data anteriore.

Poiché il contratto era del 2008, ma l’inadempimento rilevante si era formato tra giugno 2023 e aprile 2024, il Tribunale ha verificato la gravità dell’insolvenza alla luce della disciplina legale sopravvenuta.

La comunicazione non ricevuta e la domanda giudiziale

Un ulteriore passaggio della decisione riguarda la mancata ricezione della PEC con cui la concedente aveva manifestato l’intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa.

Secondo il Tribunale, tale circostanza non impediva l’accoglimento della domanda. La volontà di avvalersi della clausola può infatti essere manifestata anche con l’atto introduttivo del giudizio.

Il giudice ha richiamato sul punto Cassazione civ., 27 ottobre 1975, n. 3575, secondo cui, in tale ipotesi, la risoluzione opera dalla domanda e non retroagisce a un momento anteriore.

La decorrenza della risoluzione

Applicando tale principio, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto con effetto dal 25 luglio 2025, data di notificazione dell’atto introduttivo.

Alla dichiarazione di risoluzione è seguita la condanna dell’utilizzatrice all’immediata restituzione dell’immobile.

Il rilievo pratico della pronuncia

La decisione conferma che, nel leasing immobiliare, l’inadempimento dell’utilizzatore deve essere valutato prima di tutto in rapporto alla soglia prevista dall’art. 1, comma 137, della legge n. 124/2017. La clausola risolutiva espressa resta utilizzabile, ma non può fondare la risoluzione su un livello di morosità inferiore a quello che la legge considera grave.

Quando la comunicazione stragiudiziale non si perfeziona, la tutela del concedente può comunque essere esercitata in giudizio. In questo caso, però, il momento rilevante diventa la proposizione della domanda, con effetti dalla relativa notificazione.