Locazioni universitarie nelle grandi città italiane tra canoni elevati, domanda selettiva e corretta impostazione contrattuale

Il mercato degli affitti per studenti entra in una fase più selettiva

L’analisi di Maiora Solutions diffusa il 21 settembre 2026 sul mercato degli affitti universitari di Milano, Roma e Napoli descrive un settore meno espansivo rispetto al 2025, ma ancora caratterizzato da canoni elevati e da differenze territoriali molto marcate.

Il monitoraggio è stato realizzato tramite EPONA su circa 2.900 annunci, rilevati in quattro momenti compresi tra il 23 giugno e il 31 agosto 2026. Il dato generale segnala una contrazione dei valori per bilocali e trilocali, mentre i monolocali seguono andamenti meno uniformi.

La lettura giuridica ed economica del fenomeno non può limitarsi al prezzo medio. Nel segmento delle locazioni universitarie assumono rilievo la qualificazione del contratto, la coerenza tra durata effettiva del soggiorno e schema negoziale utilizzato, nonché la capacità dell’immobile di rispondere a una domanda sempre più attenta a servizi, collegamenti e qualità abitativa.

Milano, Roma e Napoli a confronto sui canoni medi

Milano resta il mercato con i valori più elevati. Il canone medio di un monolocale raggiunge 1.031 euro mensili, con un incremento del 3 per cento rispetto al 2025. I bilocali si attestano a 1.435 euro e i trilocali a 2.139 euro, in entrambi i casi con una riduzione del 6 per cento.

A Roma il quadro appare più stabile. Il monolocale registra un canone medio di 1.096 euro, in calo del 2 per cento. Il bilocale arriva a 1.429 euro, con una crescita dello 0,3 per cento. Il trilocale si colloca a 1.858 euro, con una diminuzione del 2 per cento.

Napoli mostra la flessione più evidente. I monolocali si attestano a 654 euro, con una riduzione del 4 per cento. I bilocali arrivano a 851 euro, in calo del 3 per cento. I trilocali raggiungono 1.097 euro, con una contrazione del 7 per cento.

Il peso dei quartieri sui valori di locazione

Il dato cittadino medio non esaurisce la valutazione del mercato. A Milano il Centro supera i 34 euro al metro quadro, seguito dalle zone Garibaldi Moscova Porta Nuova e Quadronno Palestro Guastalla, entrambe oltre i 30 euro al metro quadro.

A Roma il Centro storico si attesta a 28,8 euro al metro quadro. A Napoli la zona Chiaia Posillipo raggiunge 18,3 euro al metro quadro. La distanza tra centro, semicentro e periferia resta quindi determinante nella stima della redditività e nella definizione della strategia locativa.

Domanda studentesca, qualità dell’immobile e rischio contrattuale

Il rallentamento dei canoni non indica necessariamente una riduzione strutturale della domanda. Il dato sembra piuttosto esprimere una maggiore selettività degli studenti e delle famiglie, soprattutto nelle città in cui l’offerta è ampia ma non sempre omogenea per qualità.

Per il proprietario e per l’investitore diventano centrali elementi che non coincidono soltanto con la posizione dell’immobile. Stato manutentivo, efficienza energetica, arredo, servizi, accessibilità, collegamenti con i poli universitari e distribuzione interna degli spazi incidono direttamente sulla capacità dell’immobile di essere assorbito dal mercato.

Questi profili hanno anche una ricaduta giuridica. Un immobile destinato stabilmente a studenti richiede una struttura contrattuale coerente con l’effettivo utilizzo del bene e con la durata prevista del rapporto. Una gestione approssimativa del modello locativo può incidere sulla validità, sulla stabilità del rapporto e sulla prevedibilità del rendimento.

La scelta del contratto nelle locazioni universitarie

Nel segmento degli affitti universitari la qualificazione del rapporto non è un adempimento meramente formale. Occorre distinguere, in concreto, tra locazione abitativa ordinaria, contratto transitorio e contratto per studenti universitari.

La scelta dello schema contrattuale incide sulla durata, sul regime applicabile, sui requisiti di validità e, in alcune ipotesi, sulla determinazione del canone. Per questa ragione il contratto dovrebbe essere costruito a partire dal progetto economico dell’operazione, dalla tipologia dell’immobile e dal profilo dell’inquilino.

La crescita delle locazioni temporanee e delle formule rivolte agli studenti rende sempre meno sostenibile una gestione indistinta dei rapporti. La professionalizzazione del mercato richiede documenti contrattuali chiari, coerenti con l’uso dell’immobile e idonei a prevenire contestazioni sulla natura del rapporto.

Valutare il rendimento senza separarlo dalla struttura giuridica

L’analisi dei canoni evidenzia un mercato più maturo e meno uniforme. La riduzione dei valori in alcune tipologie non equivale a una perdita generalizzata di attrattività, ma segnala una maggiore differenziazione tra immobili, quartieri e formule locative.

Per gli operatori non è sufficiente intercettare la domanda studentesca. Occorre predisporre un prodotto abitativo adeguato a un’utenza mobile, informata e selettiva, collegando prezzo, qualità dell’immobile, localizzazione e contratto.

In questo scenario, la valutazione di un investimento residenziale destinato agli studenti passa attraverso una lettura integrata di canoni, caratteristiche del bene, posizione urbana e disciplina del rapporto locativo. È su tale coordinamento che si misurano rendimento atteso, rischio e sostenibilità dell’operazione.