Nel mercato abitativo italiano la domanda resta vivace, ma la possibilità concreta di comprare un immobile continua a passare dalla banca. È il quadro che emerge dalla prima edizione 2026 del Borsino Mutui Acquisto Casa, elaborato da MutuiSupermarket.it e Nomisma, secondo cui il comparto residenziale potrebbe registrare un aumento dei prezzi pari a +1,5% annuo nominale tra il 2026 e il 2028. In questo contesto, il credito ipotecario assume un ruolo determinante e arriva a sostenere quasi una transazione su due.
Il credito come fattore di accesso al mercato
Il dato conferma una dinamica ormai strutturale: l’interesse all’acquisto non basta, se non è accompagnato da una capacità finanziaria sufficiente a reggere la rata. La reale trasformazione della domanda in compravendite dipende dalla combinazione tra reddito disponibile, importo finanziabile e condizioni offerte dagli istituti di credito. Il mutuo, dunque, non è soltanto un mezzo per acquistare, ma uno dei principali meccanismi di equilibrio del mercato immobiliare.
Scelte delle famiglie e andamento dei tassi
Tra le variabili che incidono maggiormente sulle decisioni dei mutuatari, il livello dei tassi continua a occupare un posto centrale. Sul canale online il tasso fisso mantiene una posizione nettamente predominante, con il 91% delle preferenze, pur segnando una lieve diminuzione rispetto ai semestri precedenti. La spiegazione va ricercata nella progressiva risalita degli indici IRS, mentre l’Euribor appare più stabile, anche se sono attese ulteriori variazioni al rialzo nel primo trimestre 2027.
La scelta del fisso risponde a un’esigenza di protezione del bilancio familiare. Dopo una fase di forte oscillazione del costo del denaro, la certezza della rata conserva un valore elevato, soprattutto per chi acquista la prima casa e deve pianificare un impegno finanziario di lunga durata.
Al tempo stesso, il costo complessivo del mutuo sta cambiando in modo non omogeneo a seconda della tipologia di prodotto. L’indice IPMM di MutuiSupermarket rileva che, per un mutuo a tasso fisso standard con finanziamento pari all’80% del valore dell’immobile, il TAEG è passato dal 3,0% di inizio 2025 al 3,5% di inizio 2026. Sul fronte variabile, invece, nello stesso arco temporale si osserva una riduzione dal 3,9% al 2,7%. Un’evoluzione che impone valutazioni più attenti, meno automatiche e più aderenti al profilo economico del richiedente.
Giovani acquirenti e ricorso a finanziamenti più elevati
Particolarmente rilevante è la posizione degli under 36, che rappresentano il 42% delle richieste di mutuo e incidono in modo significativo sulla struttura complessiva dei finanziamenti. Tra loro, i mutui con durata superiore a 25 anni arrivano al 79% del totale, segno della necessità di diluire il rimborso per mantenere la rata entro limiti sostenibili.
Il profilo che merita maggiore attenzione riguarda però il loan to value. Circa il 32% delle richieste online presenta un LTV superiore all’80%, percentuale che sale al 53% tra gli under 36. L’LTV medio complessivo si colloca al 73%, ma tocca l’82% per i più giovani. In concreto, una quota crescente della domanda di acquisto si fonda su un capitale iniziale contenuto e su un ricorso più intenso al finanziamento bancario.
Questa situazione offre una lettura duplice. Da un lato, conferma la capacità del sistema creditizio di accompagnare l’accesso alla proprietà anche per soggetti con minore liquidità iniziale. Dall’altro lato, mette in evidenza una fragilità che non può essere ignorata: per molti giovani l’acquisto dell’abitazione resta subordinato a mutui molto elevati, di lunga durata e compatibili con redditi spesso non allineati ai valori degli immobili. È qui che si misura la reale tenuta dell’accesso alla casa.
Efficienza energetica e prodotti dedicati
Tra i segmenti più dinamici emerge quello dei mutui green, riservati agli immobili in classe energetica A o B. Tali soluzioni presentano condizioni più favorevoli rispetto ai mutui tradizionali, con riduzioni che, a seconda dei casi, possono oscillare tra lo 0,2% e l’1%. L’interesse verso questo prodotto ha ormai superato un terzo del mercato, mentre tre anni fa si fermava all’11%.
Il dato ha rilievo non solo sotto il profilo finanziario, ma anche per la sua incidenza sul mercato immobiliare. L’efficienza energetica dell’immobile è ormai un elemento che influisce sul costo del credito, sulle spese di gestione e, nel medio periodo, anche sulla capacità dell’abitazione di conservare il proprio valore.
La dimensione digitale nella scelta del mutuo
Accanto ai prodotti tradizionali, cresce l’uso dei canali digitali nella fase di orientamento e selezione del finanziamento. Il 55% degli italiani utilizza strumenti online per informarsi sul mutuo e più di 6 richiedenti su 10 si affida a piattaforme digitali per supportare le proprie valutazioni. Anche l’intelligenza artificiale viene indicata come uno strumento utile per comparare le offerte, chiarire le differenze tra i prodotti e individuare soluzioni coerenti con il quadro economico e familiare del cliente.
La tecnologia contribuisce a rendere il mercato più leggibile, ma non sostituisce la necessità di un esame attento delle condizioni contrattuali e della sostenibilità complessiva dell’operazione. Quando crescono prezzi, durata dei piani di ammortamento, LTV e complessità delle offerte, il punto decisivo resta la capacità del mutuatario di reggere l’impegno nel tempo. È su questo equilibrio che si misura oggi la solidità dell’accesso alla casa.
Fonti e riferimenti
Mutui casa, il credito resta decisivo per il real estate proveniente da Iusletter.