Con la sentenza Trib. Monza, sez. II, 21 aprile 2026, n. 851, il giudice ha affrontato il tema delle immissioni olfattive provenienti da un esercizio di pescheria, gastronomia e friggitoria posto al piano terra di un edificio condominiale.
La decisione chiarisce un principio rilevante nelle controversie fondate sull’art. 844 c.c.: la presenza di odori, anche se sgradevoli e collegati a un impianto di aspirazione non pienamente efficiente, non prova automaticamente il superamento della normale tollerabilità. Occorre dimostrare in modo concreto intensità, frequenza, durata e reale incidenza del fenomeno sul godimento degli immobili.
Il caso esaminato dal Tribunale di Monza
Il condominio aveva agito contro la società conduttrice di un locale destinato ad attività commerciale di vendita di pesce, gastronomia e friggitoria. Secondo la prospettazione attorea, le esalazioni si diffondevano nel cortile, nel vano scale e verso le abitazioni poste ai piani superiori, rendendo disagevole l’uso degli spazi comuni e degli appartamenti.
Le richieste formulate riguardavano la cessazione delle immissioni, l’esecuzione degli interventi tecnici necessari sull’impianto di aspirazione e la condanna al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.
Prima del giudizio era stato svolto un accertamento tecnico preventivo. Il consulente aveva rilevato che l’impianto, pur non essendo abusivo, risultava inadeguato rispetto alla funzione di neutralizzazione degli odori. In particolare, era stata evidenziata una portata insufficiente della cappa e l’assenza di sistemi realmente efficaci di filtrazione.
L’inadeguatezza dell’impianto non basta a fondare la responsabilità
Uno dei passaggi centrali della sentenza riguarda il rapporto tra difetto tecnico dell’impianto e responsabilità per immissioni.
Il consulente aveva indicato alcuni possibili rimedi, tra cui l’aumento della portata della cappa, l’installazione di filtri a carbone attivo e l’utilizzo di lampade UV. Tuttavia, per il Tribunale, tali rilievi provavano soltanto la possibilità di propagazione degli odori, non anche la loro intollerabilità giuridica.
La responsabilità ai sensi dell’art. 844 c.c. non deriva dalla mera imperfezione dell’apparato tecnico. Serve un accertamento ulteriore, riferito agli effetti prodotti dalle esalazioni sui luoghi interessati e sulla normale fruizione della proprietà.
Normale tollerabilità e percezione dell’uomo medio
Il giudice ha distinto la semplice percepibilità dell’odore dal superamento della soglia di normale tollerabilità.
Il criterio previsto dall’art. 844 c.c. deve essere applicato in concreto, tenendo conto della condizione dei luoghi, della natura dell’attività esercitata, delle modalità di propagazione e della percezione dell’uomo medio. Non è sufficiente il disagio soggettivo avvertito da alcuni residenti, né la particolare sensibilità individuale può diventare il parametro esclusivo della valutazione giudiziale.
Nel caso specifico, gli odori risultavano connessi a un’attività gastronomica e si manifestavano soprattutto in prossimità degli orari dei pasti. Inoltre, la loro presenza era variabile, anche in relazione alle condizioni meteorologiche. Proprio questa discontinuità ha inciso sulla valutazione del Tribunale, che non ha ritenuto dimostrata una compromissione stabile e apprezzabile delle parti comuni.
La prova delle immissioni olfattive
La sentenza dedica particolare attenzione al tema probatorio, spesso decisivo nelle controversie sugli odori.
Il consulente aveva segnalato la difficoltà di ottenere una validazione scientifica dell’intensità delle esalazioni, anche per l’assenza di laboratori in grado di garantire una misurazione oggettiva e certa del fenomeno. Tale difficoltà, però, non comporta alcuna inversione dell’onere della prova.
Chi agisce in giudizio resta tenuto a dimostrare che le immissioni superano la soglia della normale tollerabilità. La prova può essere offerta anche mediante testimonianze, presunzioni ed elementi indiziari, purché idonei a descrivere in modo attendibile frequenza, durata, intensità e impatto concreto degli odori.
Verbali assembleari e testimonianze
Le dichiarazioni contenute nei verbali assembleari non sono state ritenute sufficienti, poiché provenienti dagli stessi condòmini interessati all’esito della lite.
Anche la richiesta di escutere soltanto due testimoni è stata considerata inadeguata nel caso concreto. Il Tribunale ha richiamato l’esigenza di una adeguata «campionatura umana» della percezione dell’odore.
Questa espressione non introduce un numero minimo di testimoni, né stabilisce una regola rigida. Indica piuttosto la necessità di un quadro probatorio ampio, specifico e rappresentativo, soprattutto quando non esiste una misurazione tecnica capace di quantificare in modo certo il fenomeno olfattivo.
Il ruolo dell’amministratore di condominio
La decisione affronta anche il tema della legittimazione dell’amministratore.
L’amministratore può agire per la tutela delle parti comuni, come cortile, androne, vano scale e altri spazi condominiali. Diverso è il caso dei pregiudizi che riguardano le singole unità immobiliari, quali l’impossibilità di tenere aperte le finestre, il disturbo al riposo o la minore vivibilità degli appartamenti.
Questi profili attengono a diritti individuali dei singoli condòmini e non possono essere fatti valere dall’amministratore senza uno specifico mandato. La distinzione incide sia sulla legittimazione processuale sia sull’oggetto della prova da fornire in giudizio.
Quando l’odore diventa giuridicamente rilevante
La sentenza non esclude che un’attività di pescheria, gastronomia o friggitoria possa generare immissioni olfattive vietate. Esclude, invece, che la sola sgradevolezza dell’odore o la non perfetta efficienza dell’impianto siano sufficienti per ottenere l’inibitoria o il risarcimento.
Perché l’azione sia fondata occorre documentare una lesione concreta, significativa e oggettivamente apprezzabile del godimento della proprietà. In assenza di tale prova, anche un impianto tecnicamente migliorabile non consente di affermare la responsabilità civile dell’esercente.
Indicazioni operative per chi agisce in giudizio
Nelle liti per immissioni olfattive, la parte attrice deve costruire la prova prima di affidarsi alla sola consulenza tecnica. Possono assumere rilievo testimonianze plurime e circostanziate, indicazione degli orari, durata degli episodi, frequenza delle esalazioni, descrizione dei luoghi coinvolti, eventuali segnalazioni a soggetti terzi e ogni elemento utile a rendere verificabile l’incidenza del fenomeno.
Il punto decisivo resta quello fissato dall’art. 844 c.c.: non ogni odore percepito è illecito, ma solo quello che, valutato secondo parametri oggettivi e nel contesto concreto, supera la normale tollerabilità.