Mediazione obbligatoria e comunione ordinaria: l’impugnazione della decisione di gestione del bene comune non passa sempre dal tentativo conciliativo

Il criterio decisivo è l’oggetto effettivo della domanda

Con la sentenza Tribunale di Perugia, Sez. II, 1 settembre 2025, n. 1077, il giudice umbro ha affrontato il tema del rapporto tra mediazione obbligatoria e controversie relative a beni in comproprietà.

La pronuncia distingue con nettezza la comunione ordinaria dal condominio e chiarisce che non ogni lite riguardante un bene comune rientra automaticamente tra le materie soggette alla condizione di procedibilità prevista dall’art. 5 del D.lgs. n. 28/2010.

La vicenda: due comproprietari e una decisione assunta in assenza dell’altro

La controversia nasceva dalla gestione di un immobile appartenente a due soggetti, ciascuno titolare del 50% della proprietà.

Uno dei comproprietari convocava un’assemblea e, in assenza dell’altro, deliberava di attribuire a sé stesso il mandato a concedere l’immobile in locazione a terzi.

La comproprietaria assente impugnava tale deliberazione, deducendo la violazione dell’art. 1105, comma 3, c.c. e chiedendone la nullità o, in subordine, l’annullamento.

Il resistente eccepiva l’improcedibilità della domanda, sostenendo che la lite avrebbe dovuto essere preceduta dal procedimento di mediazione obbligatoria, in quanto collegata alla locazione di un immobile in comunione ordinaria.

Comunione ordinaria e condominio non sono categorie sovrapponibili

Il Tribunale ha escluso che la causa potesse essere ricondotta alle controversie condominiali soggette a mediazione obbligatoria.

Il bene oggetto di causa apparteneva in comproprietà paritaria alle parti e ricadeva nello schema della comunione ordinaria, disciplinata dagli artt. 1110 c.c. e seguenti.

Non era invece configurabile un condominio minimo, poiché mancava la struttura tipica del condominio, fondata sulla coesistenza tra porzioni di proprietà esclusiva e parti comuni poste al servizio delle prime.

Perché la mediazione non era condizione di procedibilità

Secondo il Tribunale, la controversia non rientrava nel perimetro dell’art. 5 del D.lgs. n. 28/2010. La ragione non dipendeva dal semplice richiamo al bene comune, ma dalla natura concreta della domanda proposta.

L’attrice non chiedeva di accertare la validità di un contratto di locazione. Il contratto, infatti, non risultava stipulato. La domanda riguardava invece la legittimità della decisione con cui uno dei comproprietari, in assenza dell’altro, aveva deliberato di conferire a sé stesso il mandato per locare il bene.

In tale prospettiva, il collegamento con una possibile futura locazione non era sufficiente per trasformare la lite in una controversia locatizia soggetta a mediazione obbligatoria.

La regola operativa ricavabile dalla decisione

La sentenza valorizza un principio pratico: ai fini della mediazione obbligatoria conta il contenuto sostanziale della domanda giudiziale, non la qualificazione formale prospettata dalla parte resistente.

Quando la lite riguarda l’impugnazione di una decisione assunta nella gestione di un bene in comunione ordinaria, la mediazione non è necessaria solo perché la gestione potrebbe sfociare in una locazione.

Resta ferma la diversa ipotesi in cui la controversia abbia ad oggetto la divisione del bene o lo scioglimento della comunione, profili che il Tribunale ha distinto dalla domanda esaminata nel caso deciso.

Indicazioni per l’impostazione della domanda giudiziale

La corretta individuazione dell’oggetto della causa diventa quindi centrale sin dall’atto introduttivo. Se si contesta una decisione gestionale adottata da un comproprietario, occorre evidenziare che il nucleo della domanda è l’accertamento della validità della deliberazione interna alla comunione ordinaria.

In questo quadro, la sentenza Tribunale di Perugia, Sez. II, 1 settembre 2025, n. 1077 offre un criterio utile per distinguere le controversie realmente soggette a mediazione obbligatoria da quelle nelle quali il tentativo conciliativo non costituisce condizione di procedibilità.