Il sale and lease back è uno schema negoziale ammesso dall’ordinamento e largamente utilizzato nella prassi d’impresa. La sua validità, tuttavia, dipende dalla funzione concretamente perseguita dalle parti. Quando la vendita del bene non realizza un trasferimento effettivo, ma diviene lo strumento per assicurare al finanziatore una garanzia sostanziale sul bene stesso, l’operazione può integrare una violazione del divieto di patto commissorio previsto dall’art. 2744 c.c.
La questione è stata affrontata dalla Corte d’Appello di Napoli, Settima Sezione Civile, sentenza 7 luglio 2026, n. 5295, che ha confermato la nullità di una complessa operazione composta da compravendita immobiliare e contestuale contratto di locazione finanziaria.
La liceità del leasing di ritorno non esclude il controllo sulla causa concreta
Nel modello fisiologico, il sale and lease back, noto anche come leasing di ritorno, consente a un imprenditore o a un lavoratore autonomo di vendere un bene a una società finanziaria e di continuare a utilizzarlo in forza di un contratto di leasing. Alla scadenza, l’utilizzatore può normalmente riacquistare la proprietà del bene esercitando l’opzione di riscatto.
La ragione economica dell’operazione è chiara: ottenere liquidità immediata senza perdere la disponibilità materiale di un cespite utile all’attività produttiva. Per questo motivo il leasing di ritorno è considerato un contratto d’impresa socialmente tipico e, in sé, non presenta profili di illiceità.
Il problema nasce quando lo schema viene impiegato per uno scopo diverso. La qualificazione formale dei contratti non è decisiva. Occorre verificare se, nella loro combinazione, vendita e leasing siano realmente diretti a finanziare l’impresa oppure se servano a costituire una garanzia in favore del finanziatore, con il rischio che questi trattenga un bene di valore superiore al credito.
Il caso deciso dalla Corte d’Appello di Napoli
La vicenda esaminata riguardava due contratti conclusi nella stessa data. L’amministratore e socio di maggioranza di una società attiva nella cantieristica nautica aveva venduto a una società di leasing un immobile di sua proprietà personale, costituito da un locale adibito ad autorimessa. Nello stesso contesto, il bene era stato concesso in locazione finanziaria alla società amministrata e partecipata dal venditore.
L’operazione era intervenuta in una fase di bisogno di liquidità dell’impresa. Il prezzo di vendita era stato fissato in euro 220.000, mentre la consulenza tecnica espletata nel giudizio di primo grado aveva stimato il valore di mercato dell’immobile, al momento dell’alienazione, in euro 306.000.
Il Tribunale di Napoli aveva ritenuto unitariamente collegati la compravendita e il leasing, dichiarandone la nullità perché finalizzati a eludere il divieto di patto commissorio. La società di leasing aveva proposto appello, sostenendo anche che non vi fosse un vero sale and lease back, poiché il venditore dell’immobile e l’utilizzatrice del leasing erano soggetti giuridici distinti e solo la società avrebbe potuto esercitare il riscatto.
La Corte d’Appello ha respinto tale impostazione, valorizzando la sostanza economica dell’operazione rispetto alla separazione formale dei soggetti coinvolti.
Il collegamento tra i soggetti può rivelare l’unità dell’operazione
Per i giudici napoletani, la non coincidenza tra proprietario venditore e società utilizzatrice non impedisce di ricondurre la vicenda al paradigma del leasing di ritorno, quando l’assetto degli interessi mostra un collegamento sostanziale tra i soggetti.
Nel caso concreto, il venditore era socio di maggioranza al 98 per cento, amministratore e legale rappresentante della società utilizzatrice. Era inoltre fideiussore delle obbligazioni derivanti dal contratto di leasing. Tali elementi rendevano evidente l’intreccio tra la posizione personale del proprietario e l’interesse finanziario della società.
La Corte ha richiamato un principio rilevante: il divieto di patto commissorio può operare anche quando il bene trasferito al creditore appartenga a un terzo. L’art. 2744 c.c. non tutela soltanto il debitore formalmente proprietario, ma mira a impedire che il creditore ottenga, attraverso il trasferimento del bene, una posizione di vantaggio ingiustificata rispetto al credito garantito.
Ne consegue che una pluralità di contratti e una pluralità di soggetti possono essere considerate come un’unica operazione negoziale, se i singoli atti sono coordinati verso un medesimo risultato economico.
Gli elementi sintomatici della funzione commissoria
La giurisprudenza individua tradizionalmente alcuni indici rivelatori dell’uso anomalo del sale and lease back. Tra questi rientrano l’esistenza di un rapporto di credito e debito tra finanziatore e impresa, la condizione di difficoltà economica dell’utilizzatore, la sproporzione tra il valore del bene e il prezzo corrisposto.
La sentenza precisa però che non è indispensabile la presenza simultanea di tutti gli indici. Il giudizio deve concentrarsi sulla funzione effettiva dell’operazione. Se la vendita, considerata nel collegamento con il leasing, serve in concreto a garantire il finanziatore e non a trasferire realmente il bene, il divieto di cui all’art. 2744 c.c. può risultare violato.
La conoscenza delle difficoltà economiche
Nel caso deciso, la società di leasing aveva già intrattenuto diversi rapporti finanziari con l’utilizzatrice. Secondo le risultanze istruttorie, essa conosceva la situazione di difficoltà e la carenza di liquidità dell’impresa. I precedenti rapporti contrattuali consentivano inoltre alla concedente di conoscere l’attività concretamente svolta dalla società.
La non strumentalità del bene
L’immobile ceduto non apparteneva alla società utilizzatrice, ma all’amministratore. Si trattava di un’autorimessa collocata in area urbana. La Corte ha escluso che fosse dimostrata la sua effettiva destinazione all’attività di cantieristica nautica. Tale circostanza indeboliva la giustificazione tipica del leasing di ritorno, che normalmente riguarda beni strumentali all’attività dell’impresa.
La sproporzione tra prezzo e valore
Un ulteriore elemento decisivo era rappresentato dal divario economico tra il prezzo pagato, pari a euro 220.000, e il valore di mercato stimato in euro 306.000. La sproporzione, indicata nella pronuncia in misura prossima al 40 per cento, confermava il pericolo che il finanziatore potesse acquisire un bene di valore superiore rispetto all’esposizione economica da garantire.
Le clausole del leasing e l’assenza di un correttivo marciano
La Corte ha attribuito rilievo anche al contenuto del contratto di locazione finanziaria. Le condizioni prevedevano, in caso di mancato o ritardato pagamento, l’immediata restituzione del bene, il pagamento dei canoni scaduti e anche la corresponsione dei canoni successivi sino alla naturale scadenza del rapporto.
Non era invece prevista una clausola idonea ad assicurare all’utilizzatrice la restituzione dell’eventuale eccedenza tra il valore del bene e il credito della concedente. L’assetto contrattuale risultava quindi fortemente sbilanciato in favore della società di leasing.
In questa prospettiva assume rilievo il confronto con il patto marciano. Un meccanismo marciano, fondato su una stima imparziale del bene e sulla restituzione al debitore dell’eccedenza rispetto al credito, può neutralizzare il rischio di un arricchimento ingiustificato del finanziatore. La sua assenza, specie in presenza di una rilevante sproporzione economica, rafforza invece la lettura dell’operazione come vendita in garanzia.
Vendita effettiva o garanzia occulta
Il discrimine individuato dalla sentenza è nella causa concreta. Nel leasing di ritorno lecito, la vendita consente all’impresa di monetizzare un bene e di conservarne l’uso tramite il leasing. Nell’operazione vietata, la vendita è soltanto il mezzo per attribuire al finanziatore un potere di apprensione del bene collegato all’inadempimento.
Nel caso esaminato, il collegamento personale e societario tra venditore e utilizzatrice, la situazione di difficoltà finanziaria, la conoscenza di tale situazione da parte della concedente, la non strumentalità del bene, la sproporzione tra prezzo e valore e le clausole gravose del leasing hanno condotto la Corte a ritenere prevalente la funzione di garanzia.
La conseguenza è stata la nullità dell’intera operazione per frode alla legge, ai sensi degli artt. 1344 e 1418, secondo comma, c.c., in relazione al divieto di patto commissorio sancito dall’art. 2744 c.c.
Nullità ex tunc e restituzioni tra le parti
La nullità opera ex tunc. Il contratto nullo è privo di effetti sin dall’origine e non può costituire il fondamento di pretese di adempimento o di responsabilità contrattuale.
Per tale ragione la Corte ha confermato il rigetto della domanda risarcitoria proposta dalla società di leasing per l’asserito inadempimento dell’utilizzatrice. Non può esservi inadempimento di un contratto che, essendo nullo, deve essere considerato tamquam non esset.
Le prestazioni già eseguite seguono invece la disciplina dell’indebito oggettivo di cui agli artt. 2033 e ss. c.c. È stata quindi confermata la restituzione dell’immobile al precedente proprietario, con obbligo di restituzione alla società di leasing del prezzo di euro 220.000, oltre agli interessi. La concedente è stata inoltre condannata a restituire alla società utilizzatrice i canoni percepiti, pari a euro 66.618, oltre agli interessi.
Il criterio pratico indicato dalla decisione
La pronuncia offre una chiave di lettura netta: il sale and lease back resta valido quando realizza una reale operazione di finanziamento dell’impresa, ma diventa nullo quando la vendita è costruita per aggirare l’art. 2744 c.c. e per consentire al finanziatore di consolidare una garanzia non ammessa.
La verifica deve riguardare l’intero assetto negoziale, non il singolo contratto isolato. Prezzo, valore del bene, situazione finanziaria dell’utilizzatore, rapporti pregressi tra le parti, clausole di risoluzione e presenza o assenza di meccanismi di riequilibrio sono tutti elementi da leggere congiuntamente, perché è nella loro combinazione che può emergere la reale funzione dell’operazione.