La disciplina dell intermediazione immobiliare potrebbe presto entrare in una fase di profonda trasformazione. Il disegno di legge AS 1894 interviene sulla legge n. 39 del 1989 con un impianto ampio, pensato per adattare la professione a operazioni sempre più articolate e a un mercato che richiede standard più elevati di competenza, tracciabilità e affidabilità. Il progetto normativo non si limita a ritocchi puntuali, ma ridisegna alcuni snodi centrali dell attività dell agente, dalla formazione all incarico, dalla gestione delle somme alla mediazione nelle operazioni societarie immobiliari, fino al settore del property management.
Uno dei pilastri del disegno di legge è il rafforzamento dei requisiti professionali per chi intende operare come mediatore. Accanto ai percorsi attualmente previsti, viene introdotta una via universitaria alternativa, affiancata da un esame finalizzato a verificare l effettiva preparazione del candidato. La composizione delle commissioni esaminatrici presso le camere di commercio viene anch essa qualificata, prevedendo la presenza di almeno due agenti attivi da non meno di cinque anni nel medesimo settore di riferimento.
Alla fase di ingresso si affianca un sistema di formazione continua. L obbligo di aggiornamento viene fissato in almeno sessanta ore nell arco di tre anni, con un minimo di sedici ore per ciascun anno. La violazione di tale dovere può determinare la sospensione dall attività e, in caso di reiterazione, la cancellazione. La scelta risponde a un esigenza concreta: oggi l intermediario non opera più in un contesto limitato alla sola incontro tra domanda e offerta, ma in un ambito in cui si intrecciano profili urbanistici, fiscali, contrattuali, finanziari e antiriciclaggio.
Mandato scritto e gestione separata delle somme
Tra gli interventi più significativi figura l obbligo di conferire per iscritto l incarico all agente immobiliare. Il documento dovrà indicare con chiarezza le condizioni di vendita o di locazione, l autorizzazione alla promozione dell immobile e i limiti entro i quali potrà svolgersi l attività negoziale. La formalizzazione dell incarico mira a ridurre le incertezze probatorie e a rendere più trasparente il rapporto tra proprietario e intermediario.
Il testo, tuttavia, non definisce in modo completo aspetti delicati come durata, esclusiva, revoca e contenuto minimo dell incarico. Di conseguenza, la redazione contrattuale conserverà un ruolo decisivo, soprattutto nei rapporti in cui l equilibrio tra tutela del proprietario e operatività del professionista richiede formule precise e coerenti.
Il disegno di legge interviene anche sulla custodia delle somme versate nel corso delle trattative. L agente potrà utilizzare conti correnti o strumenti di pagamento dedicati per caparre, depositi fiduciari, acconti prezzo, canoni anticipati e altre somme collegate a proposte, preliminari, compravendite o locazioni. Tali importi dovranno restare separati dal patrimonio del professionista, essere integralmente tracciabili e risultare sottratti all aggressione dei creditori dell agente, oltre a non confluire nell eventuale attivo di una procedura concorsuale. Si tratta però di una facoltà, non di un obbligo, e la protezione dipenderà dalla concreta scelta operata nel singolo rapporto.
Gestione professionale degli immobili e operazioni su partecipazioni societarie
La proposta normativa affronta anche il tema del property management, delimitando l ambito entro cui tale attività può essere esercitata. Quando la gestione di immobili per conto di terzi sia organizzata, continuativa e idonea a incidere sui rapporti contrattuali aventi ad oggetto beni immobili, essa potrà essere svolta soltanto da soggetti che possiedano i requisiti richiesti per la mediazione immobiliare. Rimangono estranee alla nuova disciplina le attività meramente materiali o amministrative prive di rilevanza negoziale.
Il confine tra semplice amministrazione e gestione con effetti contrattuali diventa così centrale. Il rinvio a future linee guida ministeriali lascia intendere che saranno necessari ulteriori chiarimenti per evitare sovrapposizioni con l amministrazione ordinaria degli immobili e per definire con precisione i margini operativi delle diverse figure professionali coinvolte.
Un ulteriore profilo di interesse riguarda le operazioni aventi a oggetto quote o azioni di società titolari di immobili o di patrimoni immobiliari. Il disegno di legge riconosce espressamente agli agenti immobiliari la possibilità di svolgere attività finalizzata alla conclusione di tali affari, prendendo atto di una prassi ormai consolidata nel mercato del real estate, nel quale il trasferimento del bene avviene spesso attraverso la cessione del veicolo societario che ne è proprietario.
Gli effetti attesi e il ruolo dei decreti attuativi
L impianto del disegno di legge punta a rafforzare la professionalità dell intermediazione e a rendere più sicure le transazioni immobiliari. L obiettivo è costruire un mercato nel quale la qualità dell operatore, la chiarezza del mandato e la gestione separata delle somme diventino elementi strutturali, non accessori. In questa prospettiva, la riforma non riguarda soltanto gli agenti immobiliari, ma l intera filiera del settore.
Molto, però, dipenderà dai decreti ministeriali attuativi. Saranno questi a dover definire i titoli universitari rilevanti, le modalità concrete della formazione continua, la disciplina dei conti dedicati e i confini operativi del property management. Senza un coordinamento puntuale, il rischio è che l ampliamento delle tutele si traduca in nuove incertezze applicative. La direzione tracciata dal legislatore è chiara: una mediazione più qualificata, più controllata e più integrata nei processi del real estate.
In attesa degli atti attuativi, il disegno di legge AS 1894 si presenta come un passaggio destinato a incidere in profondità sulla pratica professionale e sui modelli contrattuali del settore, con un impatto che richiederà attenzione sia sul piano operativo sia su quello interpretativo.
L articolo Mercato immobiliare, nuove regole per transazioni più trasparenti proviene da Iusletter.