La presenza di un immobile abusivo tra i beni caduti in successione incide direttamente sulla possibilità di procedere alla divisione ereditaria. La provenienza mortis causa del bene non consente, da sola, di superare i limiti posti dalla disciplina urbanistica agli atti che trasferiscono o attribuiscono diritti reali su fabbricati irregolari.
Il principio è stato ribadito da Cassazione civile, sez. II, 25 giugno 2026, n. 21743, che ha censurato la decisione della Corte d’Appello di Genova nella parte in cui aveva ritenuto non ostativa, ai fini della divisione, la presenza di manufatti abusivi compresi nell’asse ereditario.
La vicenda: accordo di mediazione e domanda ex art. 2932 c.c.
La controversia traeva origine dalla divisione di beni ereditari regolata mediante un accordo di mediazione sottoscritto il 9 aprile 2014. Una coerede aveva poi agito davanti al Tribunale di Genova chiedendo, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento degli immobili secondo le assegnazioni pattuite, oltre al pagamento di un conguaglio pari a euro 29.101,55.
Il Tribunale aveva accolto la domanda e la Corte d’Appello di Genova aveva confermato la decisione. Nel giudizio era stata tuttavia posta anche la questione relativa ad alcuni manufatti abusivi insistenti sul lotto attribuito ad alcune condividenti, con riferimento ai costi necessari per la loro eventuale regolarizzazione.
Secondo la Corte territoriale, tali costi non dovevano gravare sulla comunione, poiché le assegnatarie conoscevano l’esistenza dei manufatti e avevano accettato il valore del bene sulla base delle stime richiamate nell’accordo divisionale. La stessa Corte aveva inoltre valorizzato la provenienza ereditaria degli immobili, ritenendo applicabile l’esclusione dalla sanzione di nullità prevista per gli atti mortis causa.
Il punto decisivo: la successione non coincide con la divisione
La Cassazione ha distinto con chiarezza due piani giuridici diversi. Da un lato vi è l’acquisto del bene per effetto della successione, che è un fenomeno mortis causa. Dall’altro vi è il successivo scioglimento della comunione tra coeredi, che costituisce un atto tra vivi.
La disciplina che limita la circolazione degli immobili abusivi non colpisce l’acquisto ereditario in quanto tale. Tuttavia, quando gli eredi procedono alla divisione e attribuiscono un bene in proprietà esclusiva a uno di essi, l’operazione assume natura di atto inter vivos e deve rispettare le prescrizioni urbanistiche.
Per questa ragione la divisione ereditaria avente a oggetto edifici o loro parti rientra nell’ambito dell’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 40 della legge n. 47/1985. In mancanza degli estremi del titolo edilizio o della concessione in sanatoria, l’atto è esposto alla sanzione della nullità.
Il richiamo alle Sezioni Unite sulla nullità degli atti divisionali
La pronuncia si pone in continuità con il principio affermato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 25021/2019. In quella decisione è stato chiarito che gli atti di scioglimento della comunione ereditaria relativi a edifici o parti di edifici sono soggetti alla nullità prevista dalla normativa urbanistica, se non contengono i necessari riferimenti al titolo edilizio o alla sanatoria.
La ratio della disciplina è impedire che un fabbricato abusivo possa circolare mediante atti negoziali ordinari. Se si ammettesse che la divisione ereditaria sfugga a tali regole solo perché il bene è pervenuto agli eredi per successione, il divieto perderebbe gran parte della sua efficacia. Gli eredi potrebbero infatti attribuire in via esclusiva un immobile che non sarebbe validamente trasferibile con un comune atto tra vivi.
Il dovere del giudice di verificare la conformità edilizia
La regolarità urbanistica non è una questione meramente interna ai rapporti tra coeredi. Essa attiene a un interesse pubblico, collegato al corretto governo del territorio e al contrasto dell’abusivismo edilizio.
Ne deriva che, in un giudizio di divisione, il giudice non può limitarsi a recepire le attribuzioni concordate dalle parti o a disporre lo scioglimento della comunione senza verificare la situazione edilizia dei fabbricati compresi nell’asse. La documentazione urbanistica rilevante deve essere esaminata e la sua mancanza può essere rilevata d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio.
La Cassazione ha quindi ritenuto insufficiente l’approccio della Corte d’Appello, che aveva escluso i manufatti dalla divisione senza un adeguato accertamento sulla loro appartenenza all’asse ereditario e sulla natura delle difformità edilizie riscontrate.
Universalità della divisione ereditaria e beni irregolari
Lo scioglimento della comunione ereditaria ha normalmente carattere universale. Ciò significa che la divisione deve comprendere tutte le situazioni giuridiche rientranti nell’asse, salvo che sussistano ragioni giuridicamente rilevanti per procedere diversamente.
Nel caso esaminato, il giudice del rinvio dovrà quindi accertare anzitutto se i manufatti contestati facciano effettivamente parte dell’eredità. In secondo luogo dovrà verificare se tali manufatti siano privi di titolo edilizio, se presentino difformità rilevanti e se sia stata eventualmente rilasciata una concessione in sanatoria.
Solo dopo tale verifica sarà possibile stabilire se i fabbricati possano essere inclusi nella divisione oppure se, per effetto della normativa urbanistica, debbano restare fuori dall’attribuzione divisoria.
La divisione parziale come rimedio praticabile
La presenza di un fabbricato abusivo non comporta necessariamente il blocco dell’intero procedimento divisionale. La Cassazione indica infatti la possibilità di procedere a una divisione parziale dell’asse ereditario.
Se l’irregolarità urbanistica riguarda solo alcuni edifici, il coerede conserva il diritto di ottenere lo scioglimento della comunione sugli altri beni regolarmente divisibili. Il fabbricato abusivo può essere escluso dalla divisione, anche senza il consenso degli altri condividenti, quando la sua inclusione renderebbe nullo l’atto divisionale.
Questa soluzione consente di evitare che l’abuso relativo a un singolo manufatto impedisca indefinitamente la cessazione della comunione su beni che non presentano criticità urbanistiche. Al tempo stesso, impedisce che la divisione diventi uno strumento per aggirare i divieti previsti dall’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 e dall’art. 40 della legge n. 47/1985.
Profili operativi per coeredi e professionisti
Quando l’eredità comprende terreni edificati, fabbricati rurali, ampliamenti, locali accessori o manufatti di incerta origine, la verifica urbanistica deve precedere la predisposizione dell’accordo divisionale o la domanda giudiziale di divisione.
Occorre accertare la titolarità dei beni, la loro effettiva inclusione nell’asse, l’esistenza del titolo edilizio, l’eventuale sanatoria e la corrispondenza tra stato di fatto e documentazione amministrativa. Solo su queste basi è possibile valutare se la divisione possa riguardare tutti i cespiti o se sia necessario separare i beni regolari da quelli non negoziabili.
La provenienza successoria, quindi, non elimina l’abuso edilizio e non neutralizza la nullità prevista per gli atti tra vivi. Nelle divisioni ereditarie, il controllo urbanistico diventa parte integrante della stessa validità dell’operazione divisoria.