Il comparto immobiliare italiano continua a mostrare un assetto favorevole, ma ormai privo degli slanci più marcati osservati nei mesi precedenti. Le rilevazioni del primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma descrivono un settore che ha assorbito il rallentamento del 2023 e prosegue nel percorso di ripresa avviato nel 2024, con compravendite in aumento, valori in crescita e tempi di collocamento più brevi. Il quadro, tuttavia, non va letto in chiave trionfalistica. La domanda resta presente, ma incontra limiti sempre più evidenti legati al costo del denaro, alla tenuta dei redditi e alla progressiva selezione degli acquirenti.
Compravendite in aumento oltre il perimetro delle grandi città
Nel 2025 le transazioni residenziali hanno registrato un incremento del 6,4% su base nazionale, confermando un’espansione già emersa nell’anno precedente. La dinamica più vivace si osserva nei comuni non capoluogo, dove il livello dei prezzi risulta più vicino alla capacità di spesa delle famiglie. Questo dato segnala un elemento ormai strutturale: la ripresa non si concentra soltanto nei mercati maggiori, ma si diffonde anche in aree intermedie e periferiche, nelle quali la domanda cerca soluzioni più sostenibili.
Il medesimo orientamento emerge nei 13 mercati intermedi esaminati da Nomisma, tra cui Bergamo, Brescia, Modena, Parma, Salerno, Trieste e Verona, nei quali le compravendite risultano complessivamente in crescita del 6%. Si tratta di un segnale rilevante perché conferma una ripresa più ampia, capace di coinvolgere territori diversi e non soltanto le piazze immobiliari tradizionalmente più forti.
Il ritorno del mutuo come strumento decisivo di acquisto
La leva creditizia torna a occupare una posizione centrale nelle scelte delle famiglie. Dopo la fase di irrigidimento seguita all’aumento dei tassi, il ricorso al mutuo è tornato a sostenere la domanda abitativa in misura crescente. La quota di acquisti finanziati con mutuo è salita dal 40,1% del 2023 al 41,7% del 2024, fino a raggiungere il 45,9% nel 2025. Il dato conferma che l’acquisto non è venuto meno, ma richiede una struttura finanziaria più impegnativa per compensare il livello ancora elevato dei valori immobiliari.
Resta però un profilo di attenzione. Nomisma evidenzia che, all’inizio del 2026, lo spread tra i tassi italiani sui nuovi mutui di durata superiore ai 10 anni e quelli dell’Area Euro ha toccato i 32 punti base, il valore più alto degli ultimi due anni. È un indicatore che incide direttamente sulla sostenibilità dell’acquisto. Un differenziale di questo tipo non ha solo un rilievo tecnico, ma produce effetti concreti sulla platea dei potenziali acquirenti, soprattutto in una fase in cui i redditi non crescono con pari intensità rispetto ai prezzi delle case.
Prezzi più alti, ma con incrementi meno marcati
L’andamento dei valori conferma un mercato ancora tonico, ma meno esuberante. Nei mercati intermedi, nei primi mesi del 2026, le abitazioni in ottimo stato hanno evidenziato un aumento del 2,3%, mentre quelle in buono stato sono cresciute del 2,7%. La variazione più sostenuta degli immobili meno pregiati mostra chiaramente che la domanda tende a concentrarsi sulla fascia più accessibile, accettando compromessi sulla qualità pur di restare entro livelli di spesa compatibili con il bilancio familiare.
Il mercato, comunque, conserva una buona capacità di assorbimento. I tempi medi di vendita si attestano intorno ai 5 mesi e lo sconto medio praticato in trattativa è dell’8,6%. Sono valori che descrivono un comparto ancora liquido, nel quale l’incontro tra domanda e offerta avviene con relativa rapidità, pur in un contesto meno competitivo rispetto ai momenti di massima tensione.
Il segmento delle locazioni tra crescita dei canoni e scarsità di offerta
Il mercato degli affitti continua a espandersi, ma in modo non equilibrato. Nel 2025 sono stati stipulati in Italia oltre 1 milione di contratti di locazione, con un incremento dell’1,4% rispetto al 2024. L’aumento dei contratti, tuttavia, non riesce a tenere il passo con quello dei canoni, cresciuti in media del 3,4% annuo. Il segnale è chiaro: la domanda resta forte, mentre l’offerta disponibile è ancora insufficiente.
La pressione sul comparto locativo deriva anche dall’impossibilità, per una parte crescente della popolazione, di accedere alla proprietà. Chi non compra si orienta sull’affitto, ma trova un mercato sempre più costoso e selettivo. Gli interventi che limitano o riducono gli affitti brevi possono restituire al mercato tradizionale alcune unità immobiliari, ma l’effetto complessivo resta contenuto e non tale da alterare in modo significativo gli equilibri esistenti.
Per i proprietari, il quadro resta favorevole. Il rendimento totale medio lordo annuo del settore abitativo si colloca all’8,4%, dato dalla somma del rendimento lordo da locazione del 5,7% e della crescita dei prezzi pari al 2,7%. Per chi investe nel mattone, dunque, la convenienza permane. Per chi cerca casa in locazione, invece, aumentano costi e difficoltà di accesso. I tempi medi per la conclusione di un contratto, pari a 1,6 mesi, confermano la rapidità del mercato, ma anche la ridotta disponibilità di alternative.
Un mercato che seleziona sempre di più la domanda
Le previsioni per il 2026 indicano una prosecuzione della fase espansiva, ma con un passo più moderato. Nomisma stima una crescita delle compravendite residenziali dell’1,8%, per circa 780 mila transazioni, valore destinato a restare sostanzialmente stabile anche nel biennio successivo. La prospettiva è quindi quella di un mercato stabile, ma meno ampio nella sua capacità di includere nuovi acquirenti.
In questo scenario, il fattore decisivo non è più soltanto la quantità della domanda, ma la sua qualità finanziaria. Reddito disponibile, accesso al credito, localizzazione e stato dell’immobile diventano criteri sempre più selettivi. L’acquisto della casa continua a essere percepito come la soluzione preferibile rispetto alla locazione, anche quando il mutuo comporta un impegno elevato. La preferenza per la proprietà resta forte, ma la sua concretizzazione dipende in misura crescente dalla compatibilità economica dell’operazione.
Tra stabilità del mercato e accessibilità ridotta
Il dato più significativo non riguarda la direzione del mercato, che resta positiva, bensì la sua accessibilità. Se la crescita dei valori e dei canoni continuerà a superare la capacità di spesa delle famiglie, il rischio sarà quello di un mercato ancora dinamico sul piano statistico, ma sempre più selettivo nella sostanza. In altri termini, un settore che continua a muoversi, ma nel quale la possibilità concreta di comprare o affittare un’abitazione si restringe progressivamente per una parte della domanda.
È in questa tensione tra solidità e selezione che va letto il nuovo ciclo immobiliare, nel quale il mercato mantiene la propria forza, pur mostrando con maggiore chiarezza i limiti sociali ed economici della sua crescita.
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